DIVISER SON TERRAIN : MODE D’EMPLOI D’UNE OPERATION RENTABLE (ET SECURISEE) DANS LE VAR

POURQUOI LA DIVISION PARCELLAIRE SÉDUIT AUTANT DANS LE VAR ?

Dans un marché où le foncier se raréfie, surtout dans les communes littorales, la division peut devenir la solution la plus intelligente pour valoriser un patrimoine. On le constate particulièrement à Six-Fours-les-Plages, où un terrain trop grand pour un seul projet peut, divisé, répondre à plusieurs besoins : un terrain constructible pour un enfant, la vente d’un lot pour financer un autre projet, ou simplement un rendement patrimonial.

Mais la rentabilité ne s’improvise pas. Tout dépend :

– du PLU,– des servitudes,

– de la zone (littorale, soumise au ZAN, etc.),

– du marché local,

– des travaux nécessaires,

– des règles d’accès, d’assainissement, et de réseaux.

POURQUOI LA DIVISION FONCIÈRE PEUT DEVENIR UNE OPÉRATION TRÈS RENTABLE ?

Beaucoup de propriétaires ignorent que leur parcelle peut avoir un potentiel caché. La valeur d’un terrain n’est pas toujours proportionnelle à sa surface : ce qui crée la valeur, c’est la constructibilité.

Exemple 1 : Six-Fours, quartier des Lônes — un terrain qui “cache” 200 000 € de potentiel

Un couple nous consulte pour préparer la vente de leur maison sur une parcelle de 1 200 m², située dans une zone pavillonnaire très recherchée, à dix minutes des plages de Bonnegrâce.
En analysant le PLU, nous constatons que la parcelle peut accueillir deux lots distincts sans modification majeure d’accès ni de réseaux. Résultat :

• Valeur du bien vendu en une seule parcelle : environ 760 000 €
• Valeur après division :
  – maison : 640 000 €
  – terrain détaché : 380 000 €
  → gain global : +260 000 €

Le tout en respectant les règles de constructibilité, l’emprise au sol …

Exemple 2 : Sanary-sur-Mer — quand la division permet de transmettre tout en préservant l’équité

Une famille souhaite transmettre leur propriété à leurs deux enfants. Le terrain est grand, mais l’un des enfants souhaite construire tandis que l’autre préfère recevoir une part en valeur.
Une division habile permet de :
– créer un lot constructible conforme au règlement de la zone,
– et attribuer l’autre lot bâti au second enfant,
– tout en équilibrant la valeur via une soulte, évitant ainsi les tensions familiales.

Ce type de schéma est courant dans les transmissions patrimoniales varoises : la division devient ainsi un outil de justice familiale, pas seulement une opération financière.

Les règles d’urbanisme : la clé d’un projet viable

Avant de parler rentabilité, il faut parler droit. Dans le Var, où les contraintes (PPRIF, loi Littoral, ZAN) sont nombreuses, une division ne peut jamais être fondée sur des suppositions.

Le PLU : votre premier juge

Les règles locales d’urbanisme sont déterminantes :
– surface minimale de terrain,
– emprise au sol,
– accès,
– protection du littoral,
– zones N ou A inconstructibles,
– règles propres à chaque quartier (parfois différentes dans une même rue).

Nous constatons dans le Var des situations extrêmement contrastées :
un côté de rue où deux lots sont autorisés, le côté opposé où toute division est interdite.

Les servitudes : un détail qui peut tout bloquer

Servitude de passage, canalisations, réseaux, protection du littoral (L.121-1 et suivants du Code de l’urbanisme), alignement, vue, etc.
Certaines servitudes n’empêchent pas la division, mais imposent des contraintes techniques ; d’autres la rendent impossible.

Les réseaux : un point souvent découvert trop tard

L’accès aux réseaux (eau, électricité, assainissement, télécom) doit être vérifié avant toute procédure.
Il arrive qu’un terrain parfaitement situé soit incompatible avec une division faute de pente, de capacité réseau ou de possibilité d’accès technique.

À l’office, nous réalisons systématiquement une analyse de faisabilité complète, intégrant PLU, plan cadastral, servitudes, diagnostics et réseaux. C’est la base d’un projet sécurisé.

Les démarches obligatoires : ce que dit la loi

Contrairement aux idées reçues, diviser un terrain n’est pas toujours un simple “papier à la mairie”. La division foncière est strictement encadrée.

Déclaration Préalable (DP)

Elle concerne les divisions simples, sans création de voie ou d’équipements communs. Obligatoire dans la majorité des projets dès lors qu'il y a création d’un lot constructible.
→ Article L.442-1 du Code de l’urbanisme.

Permis d’aménager

Il s’impose dès qu’il existe des aménagements, des voies communes, ou que le terrain se situe dans un secteur protégé (ABF, littoral, zone sensible).
→ Article L.442-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Bornage et plan de division

Réalisés par le géomètre-expert.

Accès, réseaux, assainissement

Le maire peut refuser si les réseaux ne permettent pas de desservir chaque lot.

Encadré juridique – Références utiles (Légifrance)

Code de l’urbanisme – Légifrance

• Article L.442-1 : définition des lotissements
• Article L.442-3 : champ de la déclaration préalable
• Article L.442-5 : permis d’aménager
• Article R.441-1 et suivants : contenu des dossiers DP/PA

Loi Littoral – L.121-8 du Code de l’urbanismeImportante dans toutes les communes côtières.

LES COÛTS À ANTICIPER :

Des dépenses limitées mais indispensables

Une division foncière représente des coûts, mais qui, dans la grande majorité des projets que nous accompagnons, sont largement compensés par l’augmentation de valeur.

Sans entrer dans un inventaire, les principaux postes sont :
– le géomètre-expert (bornage et plan),
– l’étude de sol géotechnique G1 (obligatoire selon l’article L.112-21 du Code de la construction),
– la viabilisation,
– d’éventuels travaux d’accès,
– et dans certains cas, les honoraires d’un architecte.

Le piège le plus courant dans l’Ouest-Var ?
Des accès trop étroits, souvent hérités d’anciennes propriétés agricoles, qui rendent la division inconstructible.

L’essentiel est d’avoir une vision globale avant de commencer : nous proposons systématiquement une projection économique réaliste, afin de déterminer la rentabilité et le meilleur scénario de division.

COMMENT NOUS SÉCURISONS UNE DIVISION

(et la rendons rentable)

Diviser un terrain ne se résume pas à tracer une ligne sur un plan.
C’est un acte juridique, fiscal, urbanistique, technique.
Chaque décision aura un impact sur la vente, sur vos futurs voisins, sur vos héritiers, parfois sur vos obligations avec la mairie.

Chez EXCEN TPM, notre approche repose sur trois piliers :

1. Avant tout autre acte vérifier les règles d’urbanisme

PLU, servitudes, risques naturels, accès, littoral… rien n’est laissé au hasard.

2. Optimiser la valorisation

Nous croisons les règles d’urbanisme et les prix du marché local pour identifier la stratégie la plus rentable :
– vendre les lots séparément,
– vendre en bloc,
– réserver un lot pour un enfant,
– diviser pour améliorer la décote globale d’un bien.

3. Sécuriser juridiquement chaque étape

Bornage, rédaction d’actes, servitudes de passage, règlements, conformité…
Nous évitons les litiges ultérieurs, fréquents lorsque les divisions sont mal préparées.

Notre approche vise un objectif : que votre division soit rentable, sûre, et vendable.

CONCLUSION :

Une opération rentable, à condition d'être bien accompagnée

Diviser un terrain peut transformer un patrimoine en véritable levier économique, que ce soit pour financer un projet, optimiser une vente ou organiser une transmission familiale. Mais la rentabilité n’existe que si chaque paramètre — urbanisme, réseaux, marché, droit — est parfaitement maîtrisé.

C’est précisément notre rôle chez EXCEN TPM :vous accompagner, sécuriser chaque étape et vous aider à faire les bons choix, en tenant compte des spécificités de nos communes et de la réalité du marché varois.

GLOSSAIRE UTILE POUR COMPRENDRE LA DIVISION FONCIÈRE

PLU : document fixant les règles de construction par zone.

‍Emprise au sol : surface maximale que peut occuper une construction.

‍Déclaration Préalable (DP) : autorisation pour la plupart des divisions.Permis d’aménager (PA) : autorisation pour les divisions complexes.

‍Étude géotechnique G1 : étude du sol, obligatoire dans certains cas.

‍Servitude : contrainte (passage, réseaux…) affectant un terrain.Accès : largeur et caractéristiques nécessaires pour desservir un lot.