Frais de notaire : ce que vous payez vraiment (et ce qui revient à l'état)

Dans le VAR et partout en France :

UNE SITUATION FREQUENTE

Un couple, souvent primo-accédant, parfois déjà propriétaire, pousse la porte de l’office. Ils ont réservé un appartement à Sanary, signé un compromis pour une maison à Six-Fours, ou trouvé “la” perle rare à Ollioules. Et, une fois assis, ils me disent :

“Maître… on en est où des frais de notaire ? On les a prévus, mais on ne comprend pas vraiment ce qu’on paye.”

Cette question, je l’entends presque chaque semaine.
Et la réalité est simple : si le terme “frais de notaire” perdure, il induit en erreur. Car, dans l’immense majorité des cas, ce que vous versez ne revient… pas au notaire.

Il est temps de remettre les idées en ordre — de façon claire et transparente.

Ce que vous payez vraiment

UNE REPARTITION TRES ELOIGNEE DES IDEES REÇUES

Lorsque vous signez l’acte authentique, vous versez une somme globale.
Mais cette somme se répartit en quatre blocs très différents.

1. Les taxes de l’État et des collectivités : la partie la plus importante

En moyenne, entre 70 % et 80 % des frais d’acquisition sont des impôts.

On les appelle droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
Ils rémunèrent l’État, les communes et surtout le département.

En 2025, dans le Var, le Conseil Départemental a voté une hausse du taux, passé à : 6,31850 %
Ce taux s’applique à la quasi-totalité des ventes immobilières anciennes (sauf primo-accession, nous consulter pour connaitre les règles).

C’est donc vers le Conseil Départemental qu’une grande partie des frais va

2. Les débours : ce que le notaire paye pour vous

Le notaire avance pour votre compte :

• le coût du cadastre,
• les documents d’urbanisme,
• les pièces d’état civil,
• les frais de publicité foncière,
• les géomètres, syndics, archives…

Vous lui remboursez ensuite à l’euro près, sans bénéfice.

3. La sécurité juridique : la publicité foncière

C’est une étape fondamentale.
Votre acte doit être inscrit au service de la publicité foncière, afin que votre propriété soit opposable à tous.

Là encore, il s’agit de frais administratifs, réglementés, qui ne vont ni à l’office, ni au notaire.

4. Les émoluments : la rémunération du notaire

C’est la seule part qui revient réellement à l’office, et elle est :

• strictement encadrée,
• identique dans toute la France,
• proportionnelle, mais dans une grille décroissante.

C’est l’un des rares métiers où la rémunération est déterminée par décret, sans libre fixation.

Pourquoi ces frais existent-ils ?

ET POURQUOI ILS NE SONT PAS ARBITRAIRES ?

Une acquisition immobilière n’est jamais un simple contrat de vente.
C’est une opération qui doit s’inscrire dans le temps, se connecter au fichier immobilier, s’intégrer dans un ensemble juridique et fiscal cohérent.

Les frais financent donc :

• la vérification des titres,
• la purge des hypothèques,
• l’analyse des règles d’urbanismes,
• la mise à jour du fichier immobilier,
• la conservation des actes.

C’est en réalité un mécanisme pensé pour assurer votre sécurité juridique, celle de vos héritiers, et celle du marché immobilier dans son ensemble.

COMMENT FAIRE BAISSER VOS FRAIS DANS L’ANCIEN ?

Les articles sur internet regorgent de recettes miracles pour “réduire les frais de notaire”.
Dans la pratique, il existe bien cinq leviers, mais chacun a ses conditions et ses limites.
Voici ce que je constate quotidiennement dans les dossiers.

1. Les frais d’agence : déductibles… sous conditions strictes

Si les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils peuvent être déduits du prix taxable.
Mais cela suppose :

• que le mandat le mentionne clairement,
• que la facture soit distincte,
• que l’agence ne soit pas rémunérée indirectement par le vendeur.

Dans le Var, où les biens se vendent souvent via des agences immobilières, c’est un levier possible... mais à manier avec rigueur.

2. Les meubles et équipements : déduction possible, mais raisonnable

Un bien vendu meublé peut voir son prix ajusté pour exclure la valeur des meubles et équipements (cuisine équipée, électroménager, dressing…).
Mais attention :

• les estimations doivent être réalistes,
• appuyées par une liste signée,
• et justifiables en cas de contrôle fiscal.

On ne “sort” pas 20 000 € de meubles dans un T2 de 40 m² : l’administration veille.

3. Certains biens bénéficient déjà de frais réduits

C’est le cas notamment :

• des terrains à bâtir,
• des biens vendus en viager,
• des parts de SCI.

Selon les situations, les frais peuvent être significativement plus faibles que dans une vente classique.

4. Un bien ancien peut devenir “neuf” aux yeux de l’État

Lorsqu’un bien a fait l’objet d’une réhabilitation lourde, au point d’être considéré comme neuf, l’acquisition bénéficie d’un régime entièrement différent, souvent plus avantageux.

Ce cas est rare — mais il existe.
Je l’ai rencontré sur de petits immeubles rénovés sur Toulon ou La Seyne, où les travaux étaient si importants qu’ils justifiaient une fiscalité de “neuf”.

5. La clause “acte en main” : quand le vendeur choisit de payer le tout

C’est un dispositif simple : le vendeur prend à sa charge l’intégralité des frais.
Vous payez votre bien “clé en main”, et les frais sont intégrés dans le prix global.

Ce n’est pas un cadeau : c’est une décision commerciale, parfois utilisée pour fluidifier une vente ou attirer plus d’acquéreurs.

Les idées reçues qui reviennent

(ET QU’IL FAUT VRAIMENT OUBLIER)

“Le notaire fixe ses tarifs.”

Faux : ils sont fixés par décret.

“D’un notaire à l’autre, cela change.”

Faux : le montant est identique partout en France.

“Les frais servent à payer le notaire.”

Très majoritairement faux : la part réelle perçue par l’office est faible.

“On ne peut rien faire pour réduire les frais.”

Partiellement faux : certaines stratégies existent, mais elles doivent être encadrées pour éviter toute rectification fiscale.

LE CAS PARTICULIER DU VAR

Dans le cadre de la possibilité offerte par l’article 116, II de la loi de finances pour 2025 (Loi n°2025-127 du 14/02/2025), le Département du Var a décidé qu'à partir du 01/05/2025 le taux lui revenant dans les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), serait de 4,5 % (contre 4,2 % auparavant). Ce qui signifie que le taux des DMTO est passé à 6,31850 % ! Une hausse qui impacte directement le coût d’acquisition pour bon nombre d’acheteurs… sauf pour les primo-accédants.

C’est une donnée importante : dans une vente à 350 000 €, les frais passent de  26.000,00€ à 27.800,00€. Une raison de plus pour être bien accompagné, surtout dans un territoire où les prix sont élevés et les situations variées (résidence principale, secondaire, investissement locatif…).

COMPRENDRE AVANT D’ACHETER, C’EST ACHETER SEREINEMENT

S’informer sur les frais, c’est déjà sécuriser son projet.
Votre acquisition mérite de la clarté, de la précision, et un accompagnement qui dépasse largement le simple calcul des coûts.

Si vous souhaitez une estimation précise, une optimisation légale ou simplement y voir clair avant de signer votre compromis, EXCEN TPM vous accompagne.

MINI-GLOSSAIRE

• DMTO : Droits de mutation à titre onéreux, majoritairement perçus par les départements.
• Débours : sommes avancées par le notaire pour le compte du client.
• Émoluments : rémunération réglementée du notaire, identique sur tout le territoire.
• Publicité foncière : formalité d’inscription rendant l’acte opposable aux tiers.
• Clause acte en main : les frais sont contractuellement supportés par le vendeur.

Articles du Code général des impôts (CGI) – Légifrance

• DMTO : articles 1594 A et suivants
  
• Taxe de publicité foncière : article 683
• Émoluments des notaires (décret 78-262 modifié)
  

BOFiP – Impôts

• Droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière

À quel moment consulter un notaire ?

LE CONSEIL QUI FAIT VRAIMENT LA DIFFERENCE

La meilleure réponse est : avant de signer quoi que ce soit.

Un appel, un rendez-vous court, une relecture de compromis peut éviter :

• une fiscalité mal anticipée,
• une estimation erronée de frais,
• une mauvaise répartition entre prix immobilier et mobilier,
• un montage juridique inadapté.

C’est précisément dans cette phase que le notaire apporte la plus grande valeur ajoutée. Souvent, bien avant l’acte.